حقوق ثبتی در ایران از چه زمانی مطرح شد؟
تاریخچه حقوق ثبتی درایران به دوران هخامنشیان و قرن 20 قبل از میلاد مسیح بر میگردد. در دوره شش ماهه حقوق ثبتی(MBA) به این موارد نیز پرداخته می شود. در آن دوره زمانی، اولین موارد قرارداد اجاره، مدت زمان اجاره و مبلغی که باید برای اجاره پرداخت شود، در کتابی با عنوان " قانون نامه حمورابی " ثبت شد و البته شواهد موجود حاکی از این است که این روند از سالها قبل از دوره هخامنشیان رایج بوده است. علاوه بر این، در سلسله بعدی یعنی ساسانیان نیز، اختلافات بین ایرانی ها و یونانی ها نیز با توجه به قوانین مدنی یونان حل میشد زیرا تمام اسناد ایرانی ها به زبان یونان نوشته میشده است.
.jpg)
رشته حقوق چه گرایش هایی دارد؟
دوره حقوق ثبتی، یکی از دوره های آموزشی شش ماهه بسیار مفید و کارآمد است که افراد علاقمند و آشنا با انواع حقوق میتوانند در آن شرکت کرده و با شناسایی تفاوت میان انواع اسناد رسمی و عادی و دعاوی و کیفری و تشخیص مزیت های آنها، برای کار در دفاتر رسمی آمادگی کسب کنند. علاوه بر این، این دوره میتواند به افراد کمک کند تا با اطمینان بیشتری برای انجام انواع معامله به دفتر اسناد مراجعه کرده و بتوانند تفاوت میان انواع اسناد را تشخیص دهند.
رشته حقوق، یکی از رشته های علوم انسانی است که، به روابط بین فردی، بین المللی و سازمانی که دارای آثار قانونی و حقوقی هستند، می پردازد. علاوه بر این، این رشته، یکی از رشته های پرطرفداری است که اکثر گرایش های آن در دانشگاه های مطرح ارایه میشود.
قابل ذکر است که رشته حقوق در مقطع کارشناسی ارشد گرایش هایی مانند حقوق خصوصی، حقوق جزا و جرم شناسی، حقوق بین الملل،
حقوق بشر، حقوق تجارت بین الملل، حقوق حمل و نقل، حقوق ارتباطات، فقه و حقوق اسلامی ، حقوق کیفری اطفال و نوجوانان و حقوق ثبت اسناد و املاک و.... داشته و در مقطع دکترا نیز دارای گرایش های حقوق بین الملل عمومی، حقوق بین الملل خصوصی، حقوق جزا و جرم شناسی و حقوق عمومی است.
با توجه به اینکه، فارغ التحصیلان این رشته باید بتوانند حقوق ضایع شده طرف مقابل را احیا کنند، بنابراین باید فن بیانی خوبی داشته و بتوانند با جسارت و قدرت، به صورت قانونی استدلال کرده و حقوق شاکی را به او برگردانند.
در این اینجا، از میان انواع گرایش های رشته حقوق، به حقوق ثبت اسناد و املاک و تاثیر و کارایی آن پرداخته و اهمیت آن را در دعاوی حقوقی و کیفری بررسی میکنیم. علاوه بر این، در مورد مراحل ثبت یک ملک در دفتر ثبت اسناد و املاک و وظایف دفتر دارها نیز توضیح می دهیم.
همین حالا در دوره حقوق ثبتی(MBA) شرکت کنید
.jpg)
حقوق ثبتی چه تفاوتی با ثبت اختراع دارد ؟
حقوق ثبتی، یکی از شاخه های کاربردی حقوق قضایی است که اجرای کلیه معاملات اموال منقول ( اشیایی که میتوان آنها را از محلی به محل دیگر انتقال داد ) و مستغلات و اسناد را تضمین کرده و تمام مالکان صرفا با استفاده از ثبت حقوقی اموال خود در دفتر اسناد رسمی املاک میتوانند مالکیت خود را اثبات کنند. علاوه بر این ، این روند ثبت قانونی بوده و دولت صرفا فردی را مالک واقعی میخواند که ملکی به او منتقل شده یا در دفتر ثبت به اسم او به ثبت رسیده باشد.
هنگامی که یکی از اموال منقول به اسم فرد خاصی، به ثبت برسد:
- فرد دیگری نمیتواند در آن سند تصرف کند و آن را از آن خود بداند.
- مالک ملک، صرفا کسی است سند به اسم او ثبت شده است.
- فقط یک نفر میتواند مالک یک ملک خاص باشد و این موضوع، مالکیت را از دیگران سلب میکند.
از طرف دیگر، ثبت اختراع| patent، یک حق انحصاری است که به افرادی که ایده جدید و جالبی را ثبت کرده و یا تجهیزات کارآمدی را اختراع کنند، اعطا میشود. غالبا، این حق از طرف دولت و برای مدت معینی و در ازای ارایه روش ها و مفاهیم خاصی برای مخترعین و ایده پردازان در نظر گرفته میشود.
به طور معمول، این حق انحصاری باید از مخترع و ایده اش محافظت کند زیرا ایده و یا محصول تفکر او جدید بوده و امکان دارد که دیگر افراد بخواهند به صورت رایگان از آن بهره برداری و یا سو استفاده کنند. علاوه بر این، دولت موظف است که به مدت 20 سال از این ایده ها و اختراع ها محافظت کند اما این زمان با توجه به قوانین کشورهای دیگر متفاوت به نظر میرسد. قابل ذکر است که این ثبت اختراع میتواند مزیت هایی را برای صاحبان اختراع به همراه داشته باشد که عبارتند از :
- امکان استفاده از تسهیلات بنیاد ملی نخبگان( یک سازمان ایرانی که نخبگان را شناسایی کرده و برای شکوفایی استعدا دهایشان، از آنها حمایت مالی میکند)
- فراهم شدن امکان فروش گواهی ثبت اختراع
- سریع بودن فرایند ثبت اختراع
- ساده شدن فرایند تولید انواع محصولات
- قابلیت ترجمه مدارک ثبت اختراع برای ارایه به موسسات و دانشگاه ها
- تسهیل کردن راه اندازی شرکت های دانش بنیان
علاوه براین، طبق تعریفی که سازمان جهانی مالکیت فکری ارایه کرده ، اختراع یک راه حل موثر و کارآمد است که برای حل یک مشکل خاص پیشنهاد میشود؛ علاوه بر این، این اختراع و راه حل باید سودمند، نوآورانه و البته جدید باشد تا توجه دیگران را جلب کرده و آنها را به استفاده از آن ترغیب کند.
حقوق ثبتی چه کاربردهایی دارد ؟
هر فردی ، به واسطه اینکه عضوی از یک جامعه قانون مدار است باید، با انواع قوانین و بخشنامه های مرتبط با ثبت آشنایی داشته و در این زمینه کسب تجربه کند تا بتواند در صورت لزوم، با املاک خود تصمیم درستی بگیرد. قابل ذکر است که، دستورات و بخشنامه های بخش ثبت، توسط خود این سازمان تهیه و تدوین شده و قوانین آن برای همه املاک و اسناد قابل اجرا است.
دفتردارها در روند ثبت املاک و مستغلات که با توجه به قوانین حقوق ثبتی انجام میشود، اهداف بلند مدتی را دنبال میکنند که شامل حفظ، تایید و اثبات حق مالکیت یک ملک است و به نوعی، مالکیت افراد را تضمین کرده و به آن امنیت داده و مانع از تعدی دیگران به حقوق شخصی شان میشود. علاوه بر این، این حقوق کاربردها و موارد استفاده دیگری نیز دارد که عبارتند از:
- ثبت های تجاری
- ثبت شرکت
- ثبت طرح ها و اختراع ها
- ثبت اموال، املاک و اسناد
لازم به ذکر است که، ثبت هر کدام از این موارد با دیگری کمی تفاوت داشته و البته برای صاحب آن، مزیت ها و مسئولیت هایی را به همراه دارد که در ادامه در مورد ثبت ملک توضیحات کاملی ارایه میکنیم. آگاهی و تسلط بر اصول ثبت حقوقی برای افرادی که این زمینه کاری را برای خود انتخاب کرد اند ، لازم و ضروری است. از این نظر، موسسه آموزش عالی آزاد فن پردازان به همه علاقمندان پیشنهاد میکند تا در دوره آموزش حقوق ثبتی شرکت کرده و هر آنچه برای ادامه و پیشرفت کار خود نیاز دارند را از طریق مطالعه سرفصل های این دوره به دست آورند.
آیا ثبت حقوقی برای فروش اموال ضروری است؟
همانطور که قبلا اشاره شد، یک فرد زمانی میتوان ادعا کند که مالک یک دارایی خاص است که قبلا آن را به طور رسمی در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسانده باشد. علاوه بر این، مقرراتی و قوانینی که برای فروش ملک و تعیین مالکیت استفاده شده، به منظور ممانعت از سو استفاده های موجود در این عرصه و منظم کردن معاملات و کاهش میزان دعاوی است. بنابراین، از نظر قانونی ،ثبت حقوق اموال ضروری و مهم است.
از طرف دیگر، هنگامی که یکی از اموال بدون ثبت حقوقی بین دو فرد منتقل شود، معامله صحیح است و فقط، به دلیل نداشتن ثبت رسمی، نمیتوان انجام این معامله را گزارش داد. علاوه بر این، با توجه به اینکه، این نوع از معاملات با پشتوانه اراده انسان انجام میشود، صحیح هستند مگر اینکه خلاف این موضوع به اثبات برسد. همچنین، در هیچ کدام از مقررات مرتبط با معاملات، انجام معاملات بدون سند رسمی، بی اعتبار نبوده و نیست.
.jpg)
اسناد رسمی و عادی چه اسنادی هستند ؟
به هر نوشته ای که بتوان به طور رسمی به آن استناد کرد، سند گفته میشود. به طور معمول، میتون انواع اسناد را به دو گروه اسناد رسمی و عادی تقسیم که هر کدام ویژگی ها و اهمیت خاص خودشان را دارند :
اسناد رسمی : اسنادی هستند که با توجه به مقررات قانونی و در دفتر ثبت اسناد و املاک و توسط ماموران رسمی ثبت سند، به ثبت رسیده اند و دارای امضا، تاریخ و اعتبار مشخصی نیز هستند.
اسناد عادی: اسنادی که ویژگی های ذکر شده در بالا را نداشته باشند، جز اسناد عادی طبقه بندی میشوند. این اسناد توسط افراد معمولی تنظیم شده و فقط دارای امضا بوده و امکان دارد که مهر و امضای آنها چندین مرتبه مورد تردید قرار بگیرد.
علاوه بر این، تفاوت هایی هم میان اسناد رسمی و عادی وجود دارد که به شرح زیر هستند :
- تاریخ ذکر شده در سند رسمی هم برای شخص ثالث و هم برای صاحب دعوی اعتبار دارد در حالی که، تاریخ موجود در سند عادی، برای شخص ثالث معتبر نیست.
- در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن از طریق مراجع قانونی امکان پذیر است در حالی که امکان استفاده از رونوشت سند عادی گم شده، کم است.
- امکان دارد که سند رسمی فقط جعل شود در حالی که سند عادی در معرض تکذیب و جعل است.
- سند رسمی قدرت اجرایی داشته و به برخی از تشریفات قانونی وابسته است در حالی که مفاد سند عادی لازم الاجرا نبوده و از تشریفات پیروی نمیکند.
عدم ثبت اموال چه پیامدهایی برای صاحب مال دارد؟
با توجه به مطالبی که پیش از این توضیح دادیم، یک فرد صرفا زمانی میتواند ادعای مالکیت داشته و مالی را از آن خود بداند که، برای آن سند رسمی کتبی داشته و بتوان آن را به عنوان مدرک ارایه دهد. حال، اگر فرد برای اثبات خود چنین مدرکی را نداشت باشد، مال مورد نظر به فردی که مدرک معتبری ارایه دهد، واگذار میشود.
نکته مهم دیگر اینکه، در صورتی که فرد اموال خود را ثبت نکرده اما شاهدهای موجه و قابل اعتمادی داشته باشد، میتواند مالکیت خود را به سهولت اثبات کند و در غیر این صورت، مالی به او تعلق نمگیرد. علاوه بر این، در صورتی که صاحب مال، آن را ثبت نکرده اما مانند مالک و صاحب مال با آن برخورد کرده باشد ، میتواند از طریق "تصرف" و یا "اماره ید" ، مالکیت خود را اثبات کند. البته، در صورتی که برای این مورد هم شاهد و یا سند مالکیتی وجود داشته باشد، این قضیه منتفی است.
همین حالا در دوره حقوق ثبتی(MBA) شرکت کنید
چطور میتوان در رشته حقوق ثبتی تحصیل کرد؟
رشته حقوق ثبتی ( یا همان رشته حقوق ثبت اسناد و املاک)، یکی از گرایش های رشته حقوق قضایی در مقطع کارشناسی ارشد است و هدف آن آموزش افراد علاقمند به مبحث ثبت و استفاده از آنها برای تامین نیازهای قضایی، ثبتی و حقوق است. دانشجویان این رشته باید در طی مدت تحصیل خود، توانمندی های زیر را به دست آورند :
- آشنایی با شیوه های ثبت سند و املاک
- تسلط و شناخت انواع اسناد ونحوه ثبت بر آنها
- استفاده از فناوری های مدرن برای ثبت اسناد
- جمع آوری اطلاعات مرتبط با یک سند و بررسی اعتبار آن
- آشنایی با مجموعه قوانین ثبت
- آشنایی با بخش نامه ها و مقررات
- تسلط بر بایگانی پرونده های ثبتی
- تسلط بر وظایف و مراحل انجام کار در سازمان اسناد و املاک
- آشنایی با انواع اسناد و مراحل ثبت اسناد و املاک
- آشنایی با محتوای بخش نامه های و شروع تجزیه و تحلیل آنها
قابل ذکر است که این افراد میتوانند در موقعیت های شغلی متنوعی مشغول به کار شوند که عبارتند از:
- مدیر دفاتر اسناد رسمی
- وکالت دعاوی دولتی
- بازرس دفاتر اسناد رسمی
- دفتر یار در دفتر رسمی
- مشاور حقوقی در وزارتخانه
- متصدی دفتر اسناد و املاک
- کارشناس ثبت حقوقی (مسلط بر تنظیم انواع قراردادها بازرگانی داخلی و خارجی )
- کارشناس حقوق برای اجرای احکام کیفری و مدنی
- کارشناس ثبت املاک در اداره های ثبت اسناد و املاک
.jpg)
حقوق ثبتی چه مزیت هایی برای افراد و وکلا دارد؟
اگاهی از روند و نحوه ثبت انواع اسناد میتواند، برای افراد معمولی و البته وکلا مزیت هایی را به همراه داشته باشد. هنگامی که افراد معمولی به واسطه کار و حرفه شان، به کلیات این قوانین آگاهی پیدا کنند، از اشتباهات گذشته پرهیزکرده و صحت ثبت را بررسی نموده و در صورت وجود هر گونه تعارض و یا عدم توافق، با افرادی که در این زمینه آگاهی کامل دارند، مشورت میکنند. به این شیوه، از حجم پرونده های قضایی کاسته شده و دیگران جرات تعرض به مال دیگری را نخواهند داشت.
با توجه به اینکه، وکلا با تمام قوانین ثبت آشنایی کامل داشته و نسبت به انواع روش های ثبت آگاهی دارند بنابراین، میتوانند همه اسناد و مستغلات را با کمک علم و دانش خود و با صرفه جویی در انواع هزینه ها و البته زمان، با موفقیت ثبت کنند.
علاوه بر این، با توجه به این که وکلا در زمینه اسناد و اموال و ثبت آنها اطلاعات کافی دارند، میتوانند زودتر از بقیه انواع جعل ها را در این نوع از مدارک شناسایی کرده و آن را به مراجع زیرربط اطلاع دهند. همچنین، این وکلا میتوانند به عنوان نماینده افرادی که در این زمینه فریب خورده اند، عمل کرده و از طرف دیگر معامله، بابت این فریب درخواست خسارت کنند.
همه دانشجویان رشته حقوق ثبت اسناد و املاک میتوانند در آزمون های کانون وکلا شرکت کرده و بعد از قبولی و کسب تجربه کافی ، به کار در این حیطه مشغول شوند. البته، افرادی که در اینجا ، کشور ایران، آموزش های مرتبط با حقوق ثبتی را گذرانده و مدرک حقوق ثبتی دریافت کنند، صرفا میتوانند این قوانین را در کشور خودمان به کار بسته و از آنها برای رسیدگی به دعاوی حقوقی و کیفری استفاده کنند.
علاوه بر این، اتباع هر کشور باید پیرو قوانین همان کشور بوده و در صورت بروز مشکل از حمایت های کنسول آن کشور استفاده کرده و معضل و یا دعوی را با توجه به قوانین و یا دادگستری آن کشور برطرف کنند. بنابراین، فردی که در کشور خود دوره حقوق ثبتی را گذرانده و با تسلط بر آن، مدرک آن را دریافت کرده و به نوعی در دفاتر رسمی مشغول به کار باشد، نمیتواند از اعتبار مدرکش برای کار در دیگر کشورها استفاده کند و لزوما باید با قوانین ثبتی کشور مطبوع اشنا شده و مدرک معتبر دریافت کرده باشد.
وکلایی که با قوانین حقوق ثبت اسناد و املاک اشنایی دارند و از آنها برای حل و فصل مشکلات ثبتی مراجعه کنندگان استفاده میکنند، میتوانند به منظور ارتقا دانش و اطلاعات خود آموزش حقوق ثبتی موسسه آموزش عالی ازاد فن پردازان را گذرانده و با دریافت مدرک حقوق ثبتی به کار خود اعتبار بیشتری بدهند.
حقوق ثبتی چه جایگاهی در دعاوی حقوقی و کیفری دارد؟
هنگامی که بین دو فرد تعارض و یا موارد نقض حقوق و یا قانون اتفاق می افتد، هر دو فرد باید با توجه به اینکه حادثه مورد بحث، از نوع خسارت بوده و یا جرم، نوع ادعای خود را (حقوقی و یا کیفری) تشخیص داده و روند شناسایی و رسیدگی به دعوی را کوتاه کرده و هزینه کمتری متقبل شوند.
پیش از بررسی نقش حقوق ثبتی در دعاوی حقوقی و کیفری، به تعریف و ذکر ویژگی های این دو نوع از دعاوی می پردازیم که عبارتند از :
دعاوی حقوقی : دعوا هایی هستند که در آنها، به انواع حقوق افراد و شیوه های جبران خسارت نقض این حقوق اشاره دارد.
دعاوی کیفری: بخشی از حقوق جزا هستند که به بررسی نوع جرم ها و مجازات ها و قوانین جزای تعیین شده می پردازد.
علاوه بر این، تفاوت های جزیی بین این دو نوع دعوی وجود دارد که به شرح زیر هستند :
- در دعوی حقوقی، میزان انواع خسارت ها بررسی شده و در برآورد و تخمین زدن آنها محدودیتی اعمال نمیشود در حالی که، در دعوی کیفری ، به شرایط جرم بودن یک فعل و شیوه های مجازات آن اشاره میکنند.
- آیین داد رسی به دعاوی حقوقی و کیفری نیز متفات بوده و برای اولی باید دادخواست تنظیم کرده و برای مورد دوم، به شیوه خاص و معینی شکایت کیفری نوشت.
- برای رسیدگی و بررسی دعوی حقوقی باید به یک دادگاه صالح مراجعه کرد در حالی که، مقصد اولیه رسیدگی به دعاوی کیفری ، دادسرا و یا کلانتری است.
- در دعوی حقوقی، مدعی باید بتواند ادعای خود را اثبات کند اما در دعوی کیفری، شاکی باید یک سند معتبر ارایه دهد.
- ماهیت و اصل دعوی حقوقی در مورد جبران خسارت های وارد شده بود در حالی که، ماهیت دعوی کیفری پرداختن و شناسایی انواع جرم و بررسی مجازات آن است.
در صورتی که برای هر کدام از این موارد نقض حقوقی و یا ارتکاب به جرم سند کتبی و یا ثبت شده ای وجود داشته باشد، میتوان بی گناهی یکی از طرفین را اثبات کرده و یا در مجازات و جریمه های آن تخفیف قایل شد. علاوه بر این، حقوق ثبتی مخصوصا در دعاوی کیفری که شاکی حتما باید یک سند معتبر برای گفته خود ارایه دهد، کارایی داشته و میتواند این دعوی را در مدت کوتاهی به پایان برساند.
اعتبار مدرک حقوق ثبتی برای افراد معمولی و سر دفتر داران به چه میزان است ؟
سر دفتر، فردی است که مسئولیت اداره دفاتر اسناد رسمی را بر عهده داشته و اطلاعات غنی در زمینه انواع سند و نحوه تشخیص اصالت آنها دارد. در کل، سر دفترها به سه گروه سر دفترهای طلاق، ازدواج و اسناد رسمی تقسیم میشود. به طور معمول، افرادی میتوانند در این سمت دفتر دار انجام وظیفه کنند که:
- سابقه کار قضایی داشته و یا وکیل پایه یک باشد.
- دفتر یارهایی که در ازمون سر دفتر داری پذیرفته شده و سابقه دفتریای نیز داشته باشند.
- در رشته حقوق تحصیل کرده باشند.
- افرادی که در رشته های دیگر لیسانس دریافت کرده اما سابقه دفتریاری نیز دارند.
هر دفتر دار میتواند برای خود یک دفتر یار اول انتخاب کند که به نوعی معاون دفترخانه محسوب میشود. علاوه بر این، این امکان وجود دارد که سازمان ثبت اسناد و املاک، ،یک دفتر یار دوم نیز برای دفتر دار برگزیند.
اعتبار مدرک حقوق ثبتی برای افراد معمولی و سردفترداران تا جایی است که اگر آنها، اتهامات جنایی نداشته، از خدمت معلق نشده، قیم نداشته و جز اتباع خارجی و بیگانه نباشند، میتوانند به کار خود ادامه دهند. علاوه بر این، صلاحیت این افراد از اهمیت فوق العاده ای برخوردار بوده و به همین جهت، سردفترداران زمانی میتوانند برای خود جانشین معرفی کنند که حداکثر تجربه را کسب کرده و به انواع قوانین ثبت تسلط پیدا کرده باشند. علاوه بر این، فرد جانشین باید با به کار گیری همه توان و دانش و علم خود، رضایت و موافقت قوه قضاییه را جلب کند.
افراد معمولی و وکلا، چگونه میتوانند با یادگیری حقوق ثبتی کسب درآمد کنند ؟
غالبا، افراد معمولی که موفق به گذراندن دوره آموزش حقوق ثبتی در موسسات معتبری مانند موسسه آموزش عالی آزاد فن پردازان شده اند، میتوانند ابتدا به عنوان کارآموز کار خود را در دفاتر ثبت اسناد و املاک شروع کرده و و با توجه به دانسته ها و اطلاعات و دانش خود، شرایط اقتصادی و حجم معاملات و انتقال اسناد، درآمد کسب کنند. علاوه بر این، این افراد میتوانند تحصیلات خود را در این رشته ادامه داده و یا در آزمون های وکالت شرکت کرده و بعد از ارتقا تحصیلات، میزان درآمدشان را با کار کردن در محیط های قضایی افزایش دهند.
در این میان، کار افرادی که ریاست و مدیریت دفاتر اسناد رسمی را بر عهده دارند، بسیار پر خطر بوده و باید مانع از هر گونه جعل امضا شوند تا مشکل جدی برایشان به وجود نیاید. علاوه بر این، انها باید بر کارکنان خود مانند دفتر یار، نظارت مستمر داشته باشند تا در کار خود قصور نکنند.
همچنین، وکلایی که در یکی از حیطه های ثبتی مهارت و دانش کافی دارند، میتواند به عنوان مشاور حقوقی در وزارتخانه یا کارشناس حقوق برای اجرای احکام کیفری و مدنی شروع به فعالیت کرده و از این طریق، درآمد چشمگیری کسب کنند. علاوه براین، این وکلا نیز میتوانند همزمان با کار، دانش خود را ارتقا داده و در موسسات معتبرتری مشغول به کار و فعالیت شوند.
اشتباهات موجود در اسناد، چگونه اصلاح میشوند؟
گاهی، هنگام تنظیم انواع سند مشکلی بروز کرده و موجب میشود تا یک سند به نوعی اشتباه ثبت شود. علاوه بر این، امکان دارد که اشتباهات ایجاد شده در اسناد به صورت زیر طبقه بندی شوند:
• اشتباهات موثر و غیر موثر : اشتباهی که موجب باطل شدن سند بشود ، اشتباه موثر و در غیر این صورت، آن اشتباه غیر موثر است.
• مجموعه ای از اشتباهات در دفتر ثبت اسناد ( اشتباه قلمی، ثبتی، معامله ای، محاسبه ای، جا افتادن متن، اشتباه در موضوع معامله ، اشتباه در شماره شناسنامه و..... )
قابل ذکر است که روند اصلاح اشتباه در سند، مشخص و معین بوده و وظیفه انجام آن بر عهده هیات نظارت و شورای عالی ثبت است. علاوه بر این، هر گونه اشتباهی که در سند ایجاد شده و موجب ضرر یکی از طرفین بشود، باید اصلاح شود.
البته، به نظر میرسد که اشتباه در سند تا حدودی اجتناب ناپذیر باشد و از این نظر، باید راهکار موثری برای آن ارایه کرده تا بعدا در تشخیص مالک یا صاحب یک ملک مشکلی بروز نکند. لازم به ذکر است که در صورتی که طرفین به سند دسترسی کامل داشته باشند، مسئول دفترخانه میتواند این اشتباهات را به سهولت تصحیح کند. اما در صورتی که، اشتباهات بعد از تنظیم کامل سند مشخص شده و دسترسی هم کامل نباشد، باید از اقدامات موثر تری برای اینکار بهره گرفت.
همین حالا در دوره حقوق ثبتی(MBA) شرکت کنید
از چه روش هایی برای ابطال سند مالکیت استفاده میشود ؟
فرض اولیه در مورد همه انواع سند و سند مالکیت این است که، معتبر و بدون اشتباه است. اما گاهی به هر دلیلی، اشتباهات موجود در سند قابل تصحیح نبوده و بهترین کار ابطال آن سند است. علاوه بر این ، میتوان سندی که به اعتبار آن مشکوک هستیم را بررسی کرده و در صورت نیاز به ابطال از دو شیوه استفاده کنیم که عبارتند از :
ابطال با حکم دادگاه : این مورد شامل اسنادی است که :
- در آنها مشکل و یا تعارض وجود دارد که باید در یک فرصت مشخص به دادگاه مراجعه کرده و برای ابطال آن درخواست بدهند.
- به اشتباه ثبت شده و حقوق دیگران را ضایع کرده و برای ابطال این سند نیز باید به دادگاه مراجعه کرد.
- به درستی تفکیک نشده باشند و باید برای تصحیح آن، به هیات نظارت مراجعه کرد.
- ثبت آنها به صورت قانونی انجام نشده است.
ابطال بدون حکم دادگاه : این نوع از ابطال نیز میتواند شامل:
- اسنادی باشد که با دیگر اسناد هماهنگی نداشته و اداره ثبت نیز آن را تایید نکرده باشد.
- اسناد زمین هایی باشد که مساحت شان مشخص بوده و میتوان سندشان را با در نظر گرفتن هزینه های قانونی و قیمت اضافی بنا، اصلاح کرد.
- ابطال سند توسط هیات ناظران شامل وجود هر گونه مغایرت و اشتباه در عملیات ها میشود.
حقوق ثبتی، دارای جزئیات و نکات مهمی است که تسلط بر انها مستلزم گذراندن دوره های تخصصی جامع و کامل است. علاقمندان به این حوزه و یا شاغلان آن، میتوانند با گذراندن دوره حقوق ثبتی که از طرف موسسه آموزش عالی آزاد فن پردازان برگزار میشود، این نکات را فرا گرفته و بعد از دریافت گواهینامه حقوق ثبتی، به طور رسمی کار خود را در دفترخانه های اسناد رسمی شروع کنند.
.jpg)
چگونه با استفاده از حقوق ثبتی، یک ملک را ثبت کنیم؟
به طور معمول، در هر معامله ملکی یک فروشنده و یک خریدار وجود دارد و هر ملکی در طی سه مرحله جداگانه و مشخص ، به خریدار منتقل میشود که عبارتند از:
توافق : منظور از توافق، قولنامه ( این اصطلاح بعدا به مبایعه نامه تغییر داده شد) و صحبت های اولیه فی ما بین خریدار و فروشنده در مورد کمیت و کیفیت فروش ملک است که خودشان آنها را پذیرفته اند. این مبایعه نامه، دو امضا داشته ، در دادگاه ها قابل استناد بوده و دارای قدرت و ضمانت اجرایی نیز هست. غالبا، مبایعه نامه زمانی ارزشمند است که، مشخصاتی مانند مشخصات خریدار، مشخصات فروشنده، زمان معامله، موضوع معامله و مبلغ پرداختی معامله در آن ذکر شده باشد. علاوه بر این، غالبا، طرفین شرایط و تبصرههایی را به این مبایعه نامه اضافه میکنند تا در صورت اشکال در معامله و یا پشیمان شدن از انجام آن، بتوان آنرا فسخ کنند.
دریافت کد رهگیری : یکی از مراحل مهم ثبت سند املاک، دریافت کد رهگیری است. دلیل دریافت این کد این است که احتمال دارد، فروشنده ملک مورد نظر را به چندین خریدار دیگر بفروشد. از این نظر، خریدار و فروشنده باید به یکی از بنگاه های املاکی معتبر ، رسمی و مجاز در سراسر کشور مراجعه کرده و ملک مورد نظر را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کنند تا فروشنده نتواند از فروش مجدد ملک سود به دست آورد.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی : مرحله آخر ثبت سند ملک، مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور است. در این مرحله، فروشنده باید مدارکی مانند اصل و کپی وکالتنامه، اصل و کپی شناسنامه، اصل و کپی سند مالکیت، اصل و کپی فرم مالیات ، حصر وراثت و.... را تهیه کرده و به دفتر اسناد رسمی تحویل دهد.
در مرحله بعد، فروشنده برای انجام بخش دیگری از مراحل ثبت سند، از دفتر اسناد رسمی نامه ای دریافت میکند تا با استفاده از آن از میزان مالیاتی که باید بپردازد، عوارض ساختمان و بیمه آن مطلع شود.
مرحله آخر، انتقال سند مالکیت به خریدار است. در این مرحله، خریدار و فروشنده باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و فروشنده باید تمام استعلام هایی که برای بیمه، مالیات و عوارض گرفته است را با خود به همراه بیاورند. بعد از انتقال سند، باید برای این سند هزینه های نیز پرداخت شود که شامل:
- هزینه هایی که برای دفتر خانه پرداخت میشود باید بین خریدار و فروشنده به طور مساوی تقسیم شود.
- هزینه های پسماند، خلافی و نوسازی ساختمان باید توسط فروشنده پرداخت شوند.
- هزینه انتقال ملک باید به دارایی پرداخت شود.
- خریدار و فروشنده باید بعد از ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری، 5 درصد ارزش ملک را پرداخت کنند.
در حوزه حقوق ثبتی و اسناد و املاک، اصطلاحاتی وجود دارد که دانستن آنها به تسهیل روند ثبت اسناد و املاک و ممانعت از تجاوز و تعدی به حقوق شخصی کمک کرده و امنیت ثبت اسناد را تضمین میکند. این اصطلاحات عبارتند از :
رفع بازداشت املاک: بازداشت و یا توقیف اموال، هنگامی اتفاق می افتد که یک فرد طبق یک سند رسمی و یا عادی به طرف دیگر بدهکار باشد. در این روند، فرد طلبکار میتواند یکی از املاک فرد بدهکار را شناسایی کرده و از انتقال و استفاده از آن ممانعت کند. صاحب ملک میتواند بعد از بر طرف شدن مشکل، ملک را از طریق همان نهادی که توقیف شده، رفع بازداشت کرده و البته صاحب ملک باید مهر مرجع قضایی را نیز دریافت کند.
املاک موروثی : املاکی هستند که از فرد متوفی به ورثه به ارث میرسد. به طور معمول، ورثه باید برای ملک خود درخواست سند مالکیت بدهد و انجام اینکار مستلزم ارایه مدارکی شامل درخواست صدور سند مالکیت، فرم انحصار وراثت، فرم مالیاتی و اصل سند مالکیت به دفتر اسناد رسمی است.
ماده الحاقی قانون ثبت : میزان مساحت هر ملک در سند آن ذکر شده است. اما گاهی، به مساحت ملک اضافه میشود و در صورتی که این موضوع به دلیل تغییر در ابعاد آن نباشد، مالک موظف است که قیمت اضافه ملک را از اداره ثبت محل ملک سوال و آن را به نرخ روز پرداخت کرده و سپس، سند مالکیت را اصلاح بنماید.
املاک جاری : این املاک، به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده اند بنابراین، متقاضی آن ابتدا باید برای تعیین حدود این املاک درخواست داده و بعد از انجام شدن آن، برای صادر کردن سند رسمی اقدام کند.
اعتبار اسناد مالکیت : غالبا، همه اسناد دارای اعتبار کامل هستند و میتوان از آنها برای اهداف مختلفی استفاده کرد اما، در صورتی که مشکلی بروز کند، مرجع قضایی میتواند آن را باطل کرده و البته، رفع توقیف آن هم بر عهده همان مرجع است.
استعلام ثبت: غالبا، خریدارها باید پیش از خرید هر گونه ملک، در مورد پیشینه ملک و صاحبان قبلی آن تحقیق کرده و اطمینان حاصل کنند که ملک به چند نفر فروخته نشده است.
افراز: افراز به این معنی است که شرکا یک ملک مشترک، تصمیم بگیرند که آن ملک را با توجه به سهم شان بین خودشان تقسیم کنند. علاوه بر این، افراز دارای این ویژگی ها است :
- در افراز فقط سهم فرد خواهان به صورت اجباری جدا میشود.
- این عمل به دلیل بروز اختلاف انجام میشود.
- در افراز رای صادر شده و سپس، در دادگاه و اداره ثبت اجرایی میشود.
- شرکا نمیتوانند به آن اعتراض کنند بلکه میتوانند شکایت خود را بعدا در مراجع قضایی مطرح نمایند.
- سهم هر کدام از شرکا، از قبل مشخص است.
تفکیک: در این مورد، اموال غیر منقول به ابعاد کوچکتر تقسیم شده و افراد با توجه به سهم خود از آن بهره میبرند. قابل ذکر است که تفکیک با افراز تفاوت هایی دارد که شامل:
- در این مورد، شرکا با صلح ، ملک را تفکیک میکنند.
- اینکار با رضایت شرکا انجام شده و در صورت بروز اختلاف، کار متوقف میشود.
- برای تفکیک، صورت جلسه ای تشکیل شده و سپس، در اداره ثبت به مرحله اجرا در می آید.
- در این مورد، در حین تقسیم اموال، سهم هر کدام از شرکا نیز مشخص میشود.
- در این مورد، در حین تقسیم اموال، سهم هر کدام از شرکا نیز مشخص میشود.
آگهی نوبتی : هنگامی که دفتر رسمی اسناد و املاک تصمیم بر ثبت یکی از املاک مجهول المالک میگیرد، باید مشخصات و شماره ملک را در 4 نوبت و با فاصله 3 ماه چاپ کند تا افرادی که حقی در این املاک دارند بتوانند اعتراض خود را اعلام کرده و ملک خود را شناسایی کرده و پس بگیرند.
املاک مجهول المالک: املاک جز اموال غیر منقول بوده و در صورتی که مالک یک ملک مشخص بوده اما سند آن به صورت رسمی ثبت نشده، آن ملک ، مجهول المالک محسوب میشود.
اعیان: در اصطلاح حقوقی، زمینی که بنا روی آن ساخته میشود، عرصه نامیده شده و ساختمانی که روی این عرصه ایجاد میشود، اعیان نام دارد.
اراضی متروکه : این نوع از اراضی یا زمین ها دارای سه مشخصه واضح هستند که عبارتند از:
- مالک قبلی آن ، دیگر تمایلی به داشتن آن ملک ندارد
- مالک آن خصوصی است
- در حال حاضر، ملک برای کشت محصولات استفاده نمیشود
اصلاح حدود : گاهی بعد از اینکه وضعیت املاک ثبتی مجاور مشخص میشود، دیگر املاک دچار مشکل شده و احتمال دارد که مساحت و حدود آنها کاهش پیدا کرده و یا تغییر کند. از این نظر، برخی از مالکان در این شرایط به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست میدهند که بخشی از زمین بلا استفاده مجاور، به ملک آنها اضافه شود.
سند مالکیت المثنی: همه املاک، دارای یک سند قطعی هستند اما در صورتی که این سند به دلایلی مانند آتش سوزی و گم شدن و .....از دست برود، مالک باید به اداره ثبت محل ملک مراجعه کرده و برای دریافت مجدد سند مالکیت درخواست بدهد.
این دوره شامل 24 ساعت فیلم آموزشی و 147 صفحه محتوی متنی می باشد.
همین حالا در دوره حقوق ثبتی(MBA) شرکت کنید
۱۲,۵۰۰,۰۰۰
تومان
.jpg)
.jpg)
